Keuzevermogen met terugwerkende kracht

De woning van een ondernemer is vaak keuzevermogen. Bij de overgang naar een BV kunt u in bepaalde gevallen fiscaal munt slaan uit een waardedaling of een waardestijging van uw woning. Hoe pakt u dit aan en wat levert het op?

Woning zakelijk gebruikt. Indien u als ondernemer uw woning voor meer dan 10% zakelijk gebruikt, dan vormt deze keuzevermogen. U kunt de woning dan naar keuze als privé- of als ondernemingsvermogen aanmerken. Besluit u later over te stappen naar een BV, dan kan er in bepaalde gevallen een fiscaal voordeel worden behaald.

Overstap naar BV

Boekwinst of -verlies. Merkt u uw woning als ondernemingsvermogen aan, dan is een boekwinst bij verkoop belast en een boekverlies aftrekbaar. Dit is niet het geval als u uw woning als privévermogen aanmerkt.

Fiscale afrekening. Stapt u over naar de BV, dan is dit fiscaal gezien een staking van uw onderneming. Het gevolg is dat u in beginsel af moet rekenen over een eventuele boekwinst op uw activa, waaronder uw woning (indien u deze als ondernemingsvermogen heeft aangemerkt). Boekverliezen leiden tot aftrek.

Kunt u nog op uw keuze terugkomen?

Keuze definitief. De keuze om uw woning als ondernemings- of als privévermogen aan te merken, is vrij definitief. U kunt dus niet bij een waardestijging of -daling op uw eerdere keuze terugkomen om hiervan fiscaal te profiteren.

Tenzij aanslag nog niet definitief is. Dit kan slechts zolang uw keuze om uw woning als privé- of als ondernemingsvermogen aan te merken, nog geen definitieve fiscale gevolgen heeft gehad. U kunt dus op uw keuze terugkomen, zolang de aanslagen die door deze keuze beïnvloed worden nog niet definitief vaststaan. Zoals bekend, kan de definitieve aanslag bij ondernemers nogal op zich laten wachten, dus dat biedt mogelijkheden.

Het ideale scenario

In het ideale scenario is een waardestijging van uw woning onbelast, en een eventuele waardedaling fiscaal aftrekbaar. Dit scenario is mogelijk als u bij de start van uw eenmanszaak uw woning tot het privévermogen rekent en deze in waarde stijgt. De waardestijging is dan onbelast. Omgekeerd leidt een waardedaling tot aftrek indien u de woning bij de start van uw onderneming als ondernemingsvermogen aanmerkt.

Voorbeeld.U start in 2014 een eenmanszaak en rekent uw woning tot uw privévermogen. In 2017 besluit u de BV in te gaan. Uw woning is tussen 2014 en 2017 inmiddels met € 80.000,- in waarde gedaald. Omdat u de woning tot uw privévermogen rekende, leidt deze waardedaling niet tot een aftrekbaar verlies.Tip.Als uw aanslagen over 2014 t/m 2016 echter nog niet definitief vaststaan, dan kunt u uw keuze nog herzien. Uiteraard besluit u dan uw woning alsnog tot het ondernemingsvermogen te rekenen. De waardedaling van € 80.000,- leidt dan tot een even groot verlies.

Voorkennis niet van belang. Volgens een uitspraak van de Hoge Raad, 21.03.2003 (HR:2003:AF6128) , beperkt het feit dat u van tevoren weet dat u overstapt naar de BV, niet uw keuzevrijheid om uw woning al dan niet als ondernemingsvermogen aan te merken. Relevant is dus slechts of uw keuze al definitieve gevolgen voor uw aanslagen in het verleden heeft gehad. Dit is onlangs nog bevestigd door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05.05.2017 (GHARL:2017:3305) .